		보도자료
		배포일시	2013. 12. 27(월) 총 11매(본문3 붙임8)
담당 부서	주택기금과	담 당 자	∙과장 장우철, 사무관 정수호, 주무관 송혜주 ∙☎ (044)201-3338, 3347
보 도 일 시		2013년 12월 30일(월) 석간부터 보도하여 주시기 바랍니다. ※ 통신․방송․인터넷은 12. 30(월) 06:00 이후 보도 가능

'14.1.2일부터“전세금 안심대출”시행

- 저리의 전세자금 마련과 보증금 떼일 위험을 한번에 해결 -

- 6개 사업장, 약 1.9천세대 사전 약정으로 전세공급 확대 기대 -

□ 국토교통부(장관 서승환)는 세입자의 전세보증금 회수 염려와 목돈 마련 부담을 한번에 해결할 수 있는 새로운 개념의 전세대출제도인 “전세금 안심대출”을 오는 1월 2일부터 시행한다고 밝혔다.

ㅇ “전세금 안심대출”은 대한주택보증의 전세금반환보증 상품과 은행 전세대출(보증금반환채권 양도방식)을 연계한 것으로,

ㅇ 은행이 전세금 안심대출을 판매하고, 대한주택보증이 전세보증금 및 대출금 상환을 책임지는 구조이다.

□ 국토부 및 대한주택보증은 시범사업 기관인 우리은행과 이러한 내용으로 ‘전세금 안심대출 업무협약’(12.30)을 맺었다.

ㅇ 이번 업무협약을 통해 세입자들은 전세금안심대출 뿐만 아니라, 전세금 반환만을 책임지는 전세금반환보증(‘13.9월 시행)도 가까운 우리은행 지점 방문만으로도 쉽게 이용할 수 있게 되었다.

ㅇ 특히, 이번 협약식에서는 미분양 물량을 전세로 전환 공급하고자 하는 한화 등 4개 건설사와 전세금안심대출 사전 이용약정을 체결(6개 사업장, 1.9천세대)하는 등 시장 관심도 큰 것으로 드러났다.

□ 이번에 시행되는 전세금안심대출은 기존 전세금반환보증과 전세대출(채권양도방식)의 장점을 접목하여 시너지효과를 창출한 것으로

ㅇ 우선, 세입자는 하나의 보증 가입으로 낮은 금리의 전세대출을 받고, 전세금 미반환 위험까지 해소하는 一石二鳥의 효과를 누리게 된다.

ㅇ 특히, 은행이 대출금의 90%까지만 보증받는 기존 전세대출과 달리 이번 상품은 은행이 대출금의 전부를 보증받을 수 있어, 금리가 평균 3.7%, 최저 3.5%대까지 낮아져 일반 전세대출보다 약 0.4%p 더욱 낮은 금리로 이용할 수 있게 될 전망이다.

* 전세대출 1.5억원 포함, 3억원 보증금의 전세계약을 체결하는 세입자의 경우, 2년간 107～225만원의 금융비용 절감 가능

< 2년간 금융비용 부담 비교 >

구 분 대출금		일반 전세대출 (금리 4.1%, 보증료 0.4%)	“전세금안심대출” (3.7%, 0.232～0.212%)	인하 효과 (일반 전세대출에 전세금반환 보증가입시)
보증금 3억	70%(2.1억)	1,890만원 (월 79만원)	1,693만원 (월 71만원)	197만원(315만원)↓
	50%(1.5억)	1,350만원 (월 56만원)	1,243만원 (월 52만원)	107만원(225만원)↓
	30%(0.9억)	810만원 (월 34만원)	793만원 (월 33만원)	17만원(135만원)↓
	전세금 보장	없음	보장	보장

* 전세계약 2년간 대출이자 및 보증료를 포함한 총 금융비용
* 전세금안심대출 보증료는 전세금 * 0.197% + 대출금 * 0.05%

□ 미분양 아파트를 전세로 전환하려는 건설사 입장에서도 전세금 보장과 저리 전세대출 혜택을 마케팅으로 활용하여 세입자를 보다 쉽게 구할 수 있고,

ㅇ 이를 통해 부족한 수도권 전세 공급도 확대되어 전세시장 안정에도 일조할 수 있을 것으로 기대된다.

□ 국토부 관계자는 그간의 시중은행 전세대출은 세입자를 거치는 현금흐름 구조로 인해 은행과 보증기관의 위험이 컸다고 평가하면서

ㅇ 이번 “전세금 안심대출” 시행으로 별도 재정지원 없이, 현금흐름 및 보증구조 개선*만을 통해 △보다 낮은 금리로 △전세금도 보장할 수 있게 되어 기존 전세대출의 패러다임도 바꿔질 것으로 내다봤다.

* 전세금반환채권 양도로 대출금이 세입자를 거치지 않고 은행과 집주인사이에 직접 거래되도록 하여 보증기관과 은행의 위험 감축 → 금리 인하 & 보증금 보장

	기존 전세대출
집주인 세입자 은행 ① 대출(1억) ② 전세계약(2억) ③ 전세금반환(2억) ② 대출상환(1억)

⇩

	전세금 안심대출
집주인 세입자 은행 자체자금(1억) ② 전세계약(2억) ① 전세대출(1억) ③ 전세금반환(2억) 대주보 ⑤ 전세금반환(1억) ④ 대출상환(1억)

□ “전세금 안심대출”은 전세 사는 서민들을 위한 지원제도로,

ㅇ 전세금이 수도권 3억원, 지방 2억원 이하인 소액전세에 한하며, 전입일부터 3개월이내 일정조건* 주택에 거주하는 경우 이용가능하다.

* 선순위채권액(집값의 60%이내) + 전세금의 합산액 ≦ 집값의 90%

ㅇ 오는 ‘14.1.2일부터 우리은행 전국 지점을 통해 약 1년간 시범 운용하고, 시범사업 성과를 보아가며 확대여부를 검토할 예정이다.

	이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 국토교통부 주택기금과 정수호 사무관(☎ 044-201-3338)에게 연락주시기 바랍니다.

참고1		"전세금 안심대출" 기본구조

◇ 세입자의 전세보증금 회수 염려와 전세대출 고민을 함께 해결할 수 있도록 전세금반환보증과 은행 전세대출을 연계

③전세금반환보증

은 행

집주인

세입자

① 전세계약

대한주택보증

②전세금반환채권

양도

④대주보 협약에 따라전세대출

★ 대주보-우리은행 협약

ㅇ 계약종료후 반환받은
전세보증금에서 은행대출 상환 후, 세입자에 지급

① 전세대출을 받아 전세계약을 체결하려는 세입자가 은행 지점을 방문하여 전세금 안심대출을 신청

② 세입자로부터 전세금반환채권을 양도받은 대한주택보증은
세입자에게는 전세금반환보증을 공급하고, 동 상품 취급 관련 협약을 맺은 금융기관에는 전세대출 원리금 상환을 보증

③ 세입자는 자기자금과 전세대출금으로 전세계약을 체결

④ 정상적인 경우 전세계약이 종료되면 집주인은 대한주택보증에게 전세금을 돌려주고, 전세금을 돌려받은 대한주택보증은 전세대출 원금을 은행에 우선 상환한 후 잔액을 세입자에게 반환

⑤ 임차인이 전세대출 이자 상환을 연체한 경우는 협약에 따라 대한주택보증이 연체 이자를 은행에 대납. 이 경우 대한주택보증은 전세계약 종료 후 은행에 돌려줄 원금과 대납액을 공제하고 세입자에게 잔여 보증금을 반환

⑧ 집주인이 보증금을 미반환할 경우에는 일반 전세금반환보증과 동일하게 대한주택보증이 전세금 반환을 보증. 다만, 이 경우에도 은행 전세대출 원리금을 우선 상환한 후 잔액만 세입자에게 반환

참고2		"전세금 안심대출" 취급 요건

구  분

주  요  내  용

대상

￮ 전세보증금의 5%이상을 납입한 19세 이상의 임차인

대상주택

￮ 아파트, 연립․다세대, 단독주택(다가구), 주거용 오피스텔

￮ 주택의 선순위채권액(집값의 60%이내)과 전세보증금의 합산액이
집값의 90～70%*이내일 것

* 주택유형에 따라 (아파트 : 90%,  오피스텔 : 80%,  기타 : 70% )이내

전세계약

(요건)

￮ 전세보증금 : 수도권 3억 이하, 그 외 지역 2억 이하

￮ 전세계약기간 : 2년 이상

￮ 공인중개업자와 함께 작성․날인한 전세계약

보증한도
(대출한도)

￮ 다음 중 작은 금액

① 전세보증금의 80%이내  ② 금융비용부담율* 40%이내

* 금융비용부담율 : 보증신청인의 연간인정소득 대비 연간 부담하는 대출이자가 차지하는 비율(배우자 소득 합산 가능)

보증금액

전세보증금반환보증

전세자금대출특약보증

⇒ 전세계약서상의 전세보증금

⇒ 은행으로부터 대출받은 전세대출금

보증기간
(대출기간)

￮ 대출실행일로부터 전세계약 만료일 후 1개월

보증신청

(대출신청)

￮ 전세계약체결일～입주일과 주민등록전입일 중 빠른날로부터 3개월 이내

대주보

담보취득

￮ 임차인으로부터 전세보증금반환채권 양도(승낙 또는 통지)

보증료율

￮ 전세보증금에 따른 보증료율 : 연 0.197%

￮ 전세대출금에 따른 보증료율 : 연 0.05%

보 증 료

납부방법

￮ 세입자의 선택에 따라

- 일시 전액 납부(3% 선납할인)  또는  1년 단위 분할 납부

* ‘대상주택’ 및 ‘전세계약 요건’은 전세보증금반환보증과 같음

참고 3		"전세금 안심대출" 금융비용 절감효과

【 기본가정 】

- ① 대출이자(4.1%) + 보증료(대출금의 0.4%)

- ② 대출이자(3.7%) + 보증료(대출비율에 따라 전세보증금의 0.232～0.212%)

* ① : 6개 기금수탁은행 평균금리,

* ②보증료(b) : [ (전세금× 0.197%) + (대출금×0.05%) ] × 2년, 보증료율 = 보증료/전세금

[case1-1] 전세 3억원 아파트, 대출금 1.5억(50%), 자기자금 1.5억 가정

< 금융비용 부담 비교 >

구 분 (금리, 보증료율)	①전세대출 (4.1%, 0.4%)	②전세금안심대출 (3.7%, 0.222%)	인하 효과 (일반전세대출에 전세금반환보증가입시)
금 리(a)	1,230만원	1,110만원	120만원↓
보증료(b)	120만원	133만원	13만원↑(105만원↓)
총 부담비용* (a+b)	1,350만원	1,243만원	107만원(225만원)↓
월 부담비용	56만원	52만원	4만원(19만원)↓
전세금 보장	없음	보장	보장

* 전세계약 2년간 대출이자 및 보증료를 포함한 총 부담비용

[case1-2] 전세 3억원 아파트, 대출금 0.9억(30%), 자기자금 2.1억 가정

< 금융비용 부담 비교 >

구 분 (금리, 보증료율)	①전세대출 (4.1%, 0.4%)	②전세금안심대출 (3.7%, 0.212%)	인하 효과 (일반전세대출에 전세금반환보증가입시)
금 리(a)	738만원	666만원	72만원↓
보증료(b)	72만원	127만원	55만원↑(63만원↓)
총 부담비용* (a+b)	810만원	793만원	17만원(135만원)↓
월 부담비용	34만원	33만원	1만원(11만원)↓
전세금 보장	없음	보장	보장

[case2-1] 전세 2억원 아파트, 대출금 1.4억(70%), 자기자금 0.6억 가정

< 금융비용 부담 비교 >

구 분 (금리, 보증료율)	①전세대출 (4.1%, 0.4%)	②전세금안심대출 (3.7%, 0.232%)	인하 효과 (일반전세대출에 전세금반환보증가입시)
금 리(a)	1,148만원	1,036만원	112만원↓
보증료(b)	112만원	93만원	19만원(98만원)↓
총 부담비용* (a+b)	1,260만원	1,129만원	131만원(210만원)↓
월 부담비용	53만원	47만원	6만원(18만원)↓
전세금 보장	없음	보장	보장

[case2-2] 전세 2억원 아파트, 대출금 1억(50%), 자기자금 1억 가정

< 금융비용 부담 비교 >

구 분 (금리, 보증료율)	①전세대출 (4.1%, 0.4%)	②전세금안심대출 (3.7%, 0.222%)	인하 효과 (일반전세대출에 전세금반환보증가입시)
금 리(a)	820만원	740만원	80만원↓
보증료(b)	80만원	89만원	9만원↑ (70만원↓)
총 부담비용* (a+b)	900만원	829만원	71만원(150만원)↓
월 부담비용	38만원	35만원	3만원(13만원)↓
전세금 보장	없음	보장	보장

[case2-3] 전세 2억원 아파트, 대출금 0.6억(30%), 자기자금 1.4억 가정

< 금융비용 부담 비교 >

구 분 (금리, 보증료율)	①전세대출 (4.1%, 0.4%)	②전세금안심대출 (3.7%, 0.212%)	인하 효과 (일반전세대출에 전세금반환보증가입시)
금 리(a)	492만원	444만원	48만원↓
보증료(b)	48만원	85만원	37만원↑(42만원↓)
총 부담비용* (a+b)	540만원	529만원	11만원(90만원)↓
월 부담비용	23만원	22만원	1만원(8만원)↓
전세금 보장	없음	보장	보장

참고 4		사전 약정 건설사 보유 사업장 현황('13.12 기준)

건설사	사업장	미분양 세대수 (총세대수)	준공(예정)일
한화건설 (꿈에그린)	김포 풍무1	165세대 (956세대)	‘14.5월 예정
	김포 풍무2	355세대 (845세대)
두산건설 (위브더제니스)	일산 탄현	767세대 (2,700 세대)	준공	`13.04월
우미건설 (우미린)	영종하늘도시1	200세대 (1,680세대)	준공	‘12.9월
	영종하늘도시2	253세대 (1,287세대)		‘12.8월
동문건설 (굿모닝힐)	인천 청라	168세대 (734세대)	준공(‘12.8월)

참고 5		Q&A

1. “전세금 안심대출” 도입취지는?

□ 세입자의 전세보증금 회수 염려와 전세대출 고민을 함께 해결할 수 있도록 전세금반환보증과 은행 전세대출을 연계한 것

ㅇ 구체적으로 대주보는 전세금반환보증을 은행에 위탁 판매하고, 은행은 임차보증금 반환청구권 양도 방식의 목돈 전세와 연계 취급

□ 세입자는 일부 보증료(전세금반환보증+대출부분 : 0.2% 초반)만 부담하고, 보증금 반환 위험 해소는 물론, 전세대출도 저리로 조달 가능

* 보증금반환청구권 양도로 전세금반환보증 + 전세대출 보증 역할도 동시 수행

ㅇ 또한, 은행에 대출금 전액에 대해 보증하기 때문에 대출금리가 3.7%까지 낮아져 시중금리보다 약 0.4%p 낮은 금리로 이용 가능

2.. 대한주택보증의 리스크가 크게 증가하는 것 아닌지?

□ 대주보는 현재 세입자로부터 전세금반환채권을 양도받아 전세보증금 반환을 보증하는 전세금반환보증 운용 중(전세금반환보증)

ㅇ 연계상품은 위 전세금반환보증 구조에서 대한주택보증이 집주인으로부터 돌려받은 전세금에서 은행에 전세대출 원리금을 우선 상환한 후 잔액을 세입자에게 돌려주는 구조이므로 대한주택보증이 추가로 부담하는 리스크는 거의 없음

3.. 전세대출 연체 등 사후절차는 어떻게 처리되는지?

□ 대주보는 전세계약 종료후, 집주인으로부터 보증금을 돌려받고,

1) (대출사고 없을 경우) 은행과 세입자에 원금과 잔여 보증금 지급

2) (전세대출 사고시) 원금+이자를 은행에 우선 지급한 후 대한주택보증이 대위변제한 금액을 공제한 나머지 잔금을 세입자에게 지급

3) (경매 등으로 보증금을 돌려받지 못한 경우) 은행과 세입자에게 원금과 보증금을 우선 지급 후 우선변제권을 토대로 구상권 행사

4. “전세금안심대출” 신청조건은?

□ 전세금이 수도권 3억원, 지방 2억원 이하이며,

ㅇ 전세계약일～전입일부터 3개월이내인 세입자가 전세금반환보증 가입조건*을 만족하는 경우 이용 가능

【전세금반환보증 가입조건】

1) 주택의 선순위채권액(집값의 60%이내)과 전세보증금의 합산액이 집값의 90～70%*이내일 것

* 주택유형에 따라 (아파트 : 90%,  오피스텔 : 80%,  기타 : 70% )이내

2) 아파트, 연립․다세대, 단독주택(다가구), 주거용 오피스텔

3) 임차인으로부터 전세보증금반환채권 양도(승낙 또는 통지)

5. “전세금안심대출” 대출가능액은?

□ 전세자금은 전세보증금의 최대 80%까지 대출받을 수 있으나,
원활한 대출금 상환을 유도하기 위해 금융비용부담율* 40%이내로 제한

* 금융비용부담율: 연간인정소득 대비 연간 부담하는 대출이자가 차지하는 비율

6. “전세금안심대출” 대출 금리 및 보증수수료는?

□ 대출금리는 시중최저 수준인 평균 3.7%, 최저 3.5%대 적용 예정

□ 보증료는 전세보증금반환용으로 전세금*0.197%와 전세자금 대출용으로 대출금*0.05%를 합한 금액

* 예시) 전세금 1억, 대출금액 5천만원 : (1억 * 0.197%) + (5천만원 * 0.05%)

7. 전세계약이 종료된후 재계약시에도 이용할 수 있는지?(묵시적갱신포함)

□ 갱신 전세계약의 경우, 이전 전세계약기간의 만료일 이전 1개월 이내부터 이전 전세계약기간의 만료일로부터 3개월 이내에 신청 가능

8. 언제 시행되며, 어디서 신청할 수 있는지?

□ “전세금 안심대출“은 오는 ‘14.1.2일부터 우리은행 전국 지점을 통해 약 1년간 시범 운용할 계획이며, 시범사업 성과를 보아가며 확대 시행여부를 검토할 예정